こんにちは、中年もっくんです。
今回は、株式配当とともにリタイア後の収入の支えであるJ-REITの話です。
REITとは不動産投資信託のことで、アメリカで生まれた仕組みです。J-REITとは、リートの日本版ということで、頭にJapanの「J」が付いています。
REITの投資対象は不動産ですが、投資信託なので、物件の選択（運用）はプロ任せで、得られた家賃収入から我々投資家に分配金として支払われます。
J-REITの場合は、収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、内部留保もないので、収益がほぼそのまま分配金として出されますので、株式などに比べると、投資家に分配金を出しやすい金融商品と言われています。
実際にJ-REITの平均分配金利回りは4%を超えており、7%とか8%の分配金を吐き出している投資法人もあります。
個人投資家の中には実物の不動産に投資している方も多いと思いますが、自分は自信が無いので、不動産投資はJ-REITのみにとどめています。
優良不動産は市場には流れておらず、それを手にするには不動産業界へのコネが必要だと感じています。不動産屋からしてみれば、一見の客に優良物件を紹介する魅力も義理も無いですよね。
自分の足で物件を見回り、格安物件をリフォームして販売している方々の成功例もネットには溢れていますが、自分にはそこまでの熱意はありません。
一時期は務めている会社に不動産投資話の電話がよくありました。それらは新築のワンルームマンションの投資話であり、今ではやってはいけない投資てして有名ですよね。
さて、J-REITですが、種類がいくつかあります。
・総合型
三種類以上の不動産に投資します。分散投資を行うことで値動きの幅が小さくなり、リスクが軽減されると言われています。
自分は投資法人みらい【3476】に投資しています。ここは分配金利回りが7％もあります。川崎テックセンター、品川シーサイドパークタワー、東京フロントテラスなどを所有しています。
タカラレーベン不動産投資法人【3492】にも投資しています。ここも6.8%の高利回りです。NTビル、東池袋セントラルプレイス、Almost Blueなどを所有しています。
もう一つ、福岡リート投資法人【8968】にも投資しています。理由は自分が福岡出身で福岡の良さを知っているからです。ここはキャナルシティ博多などを所有しています。
・複合型
二種類の不動産に投資します。自分は複合型には投資していません。
・事業所主体型
都心のオフィスビルなどを運営しています。自分は事業所主体型には投資していません。テレワークが多くなるとオフィスビルの需要は悪化しますので、今後も投資予定はありません。
・商業施設主体型
ショッピングセンターや百貨店などの商業施設を運営しています。自分はまだ投資していません。
・住居主体型
住居として利用する住宅（マンションや戸建て）が投資対象になります。人々の生活において住む場所は不可欠なものであり、他の型と比べてリスクは小さいと言われています。コロナショックからの回復は住居主体型が一番早かったです。
自分はまだ投資していませんが、もしもコロナ第二波でREIT暴落があったら、
アドバンス・レジデンス投資法人【3269】（レジディアタワー目黒不動前、パシフィックロイヤルコートみなとみらい オーシャンタワー、パークタワー芝浦ベイワード アーバンウイング等を所有）と
コンフォリア・レジデンシャル投資法人【3282】（コンフォリア新宿イーストサイドタワー、コンフォリア蒲田、コンフォリア蒲田等を所有）
を買ってみようかなと思っています。
・ホテル主体型
コロナショック下では、ホテル特化型REITは大きな値下がりを見せています。観光客が減ってしまえば収益は大きく減ると予想され、評価額は大きく下がりました。
いずれはインバウンドも元に戻ると考え、コロナショック後にジャパン・ホテル・リート投資法人【8985】に投資しました。ここはJ-REITでも一番の利回りで、今現在では8.2%、投資時は10%の利回りでした。
・物流施設主体型
倉庫などの物流設備を運営して利益を出します。
自分は、日本ロジスティクスファンド投資法人【8967】に投資しています。今はこの物流施設型に注目していて、今後は、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人【3493】やCREロジスティクスファンド投資法人【3487】にも投資したいと考えています。
・ヘルスケア施設主体型
病院などの医療施設や高齢者向け施設を運営しています。
このタイプはヘルスケア＆メディカル投資法人【3455】しかありません。高齢者向け施設は今後の需要拡大はあると思いますが、医療費削減の影響で医療施設の運営は厳しくなるかもしれません。今のところ、このタイプへの投資は考えていません。
という感じで、J-REITにも注目しています。
コロナショック時には、株式以上の暴落がありました。その暴落時は高配当の米国株につぎ込んだため、J-REITには現金資産をつぎ込めなかったです。今思えば、とても残念。
もしも二番底があれば、J-REITにも現金資産をつぎ込もうと考えています。
ではでは。
